天津东丽湖万科城商铺值得买吗?

天津东丽湖万科城商铺位于东丽湖板块，周边有大量住宅区，常住人口稳定。小区自带3万平米商业街，日常消费需求旺盛。地铁Z2线规划经过，未来交通便利性提升明显。商铺主打社区服务，业态包括餐饮、便利店、儿童教育等，租金回报率约4%左右。开发商万科品牌物业统一管理，降低后期运营风险。

投资风险提示

商铺总价较高，小面积单元也要200万以上。周边同类项目供应量大，竞争激烈。东丽湖目前商业配套仍不完善，依赖小区内部客流。空置率较高，部分店铺频繁换租。电商冲击下，传统零售业态面临转型压力。投资周期长，需长期持有才能回本。